Grundschuld
Was ist eine Grundschuld?
"Ein Grundstück kann [durch seinen im Grundbuch eingetragenen Eigentümer] in der Weise belastet werden, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist", definiert § 1191 Abs. 1 BGB. Mehr bei Wikipedia. In der Regel dient die Grundschuld zur Besicherung von Darlehen. Zahlt der Darlehnsnehmer das gesicherte Darlehen nicht zurück, darf der Gläubiger gemäß den in der Sicherungszweckvereinbarung getroffenen Abreden mit der Grundschuld verfahren, nämlich das Grundstück zwangsverwalten oder zwangsversteigern lassen und sich aus dem Erlös befriedigen. Die Grundschuld ist abstrakt im Verhältnis zu dem wirtschaftlich mit ihr zusammenhängenden Darlehen, sie kann Sicherheit für neue Darlehen werden. Anders die kaum noch gebräuchliche Hypothek, die, soweit das mit ihr verknüpfte Darlehen getilgt ist, erlischt und keine anderen Forderungen der Bank mehr besichert. Oberbegriff für Grundschuld und Hypothek ist 'Grundpfandrecht'.
Bestellung der Grundschuld
Eine Grundschuld bestellen können Sie nur bei einem Notar. Zweckmäßig reichen Sie den Urkundsvordruck, den Sie von Ihrer Bank erhalten, zusammen mit deren Angaben zum gewünschten Inhalt der Grundschuld vorab ein, damit Sie nicht warten müssen, bis der Vordruck ausgefüllt ist. Die Vordrucke inländischer Banken können bedenkenlos verwendet werden, einige Zusätze, zB. zur Verlängerung der Verjährung Ihrer Ansprüche gegen die Bank, wird der Notar einfügen. In der Regel verlangen die Banken zusätzlich zur Grundschuldbestellung, daß Sie nicht nur das Grundstück, sondern auch auch Ihr gesamtes weiteres Vermögen bis zur Höhe des Grundschuldbetrages der Zwangsvollstreckung unterwerfen.
Kosten der Grundschuldbestellung: Mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung kostet die Grundschuldbestellung bei Notar und Grundbuchamt je eine (10/10) Gebühr nach der Kostenordnung aus dem Nominalbetrag der Grundschuld, beim Notar zzgl. MWSt. Ohne Zwangsvollstreckungsunterwerfung (sehr selten) reduzieren sich die Notargebühren auf ¼-Gebühr.
Grundschulden können als Briefgrundschulden oder als Buchgrundschulden bestellt werden; was sie will, entscheidet Ihre Bank: Hat sie einen Grundschuldbrief, kann sie diesen bei der Bundesbank als Sicherheit für ihre Refinanzierung zu äußerst günstigen Zinsen hinterlegen. Die Brieferteilung kostet beim Grundbuchamt eine zusätzliche ¼-Gebühr.
Soll das Darlehen eilig ausbezahlt werden, jedenfalls vor Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, wird Ihre Bank eine Rangbescheinigung (auch: Notarbestätigung) verlangen. Das ist, vereinfacht, die (haftpflichtversicherte) Garantie, die der Notar übernimmt dafür, daß die Grundschuld demnächst richtig eingetragen wird. Kostet zusätzlich ¼-Gebühr.
Bestellen kann die Grundschuld nur der aktuell im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Haben Sie gerade erst gekauft und wollen den Kaufpreis finanzieren, muß entweder der Verkäufer an der Grundschuldbestellung mitwirken oder, Regelfall, Ihnen im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht erteilen. Hierbei muß durch einige Regelungen sichergestellt werden, daß das mit der Grundschuld aufgenommene Geld bis zur Kaufpreishöhe auch tatsächlich ausschließlich an den Verkäufer gelangt. Die nach einer Gesetzesänderung zum 01.07.2008 aufgetretenen Bedenken an der Zulässigkeit einer solchen Belastungsvollmacht sind inzwischen wieder beseitigt.
Löschung der Grundschuld
Haben Sie irgendwann das mit der Grundschuld verknüpfte Darlehen zurückgezahlt, bis dahin bleibt die Grundschuld in voller Höhe eingetragen, erhalten Sie von Ihrer Bank meist unaufgefordert eine Löschungsbewilligung. Damit können Sie die Grundschuld löschen lassen, hierzu bedarf es Ihrer Zustimmung mit Beglaubigung Ihrer Unterschrift durch einen Notar. Sie können die Grundschuld aber auch stehenlassen, um mit ihr als Sicherheit vielleicht später einmal ein neues Darlehen (größere Reparatur, An-, Ausbau, Auszahlung eines Miterben oder auch eine Weltreise) bei derselben Bank zu besichern.
Löschungskosten: Kosten der Bank für die Erteilung der Löschungsbewilligung. Keine Notargebühren entstehen bei öffentlich-rechtlichen und damit eigene Siegel führenden Kreditinstituten (z.B. Sparkasse), ¼ Gebühr (zzgl. MWSt.) erhält der Notar der Bank, wenn nur die Unterschrift der Bankvertreter beglaubigt wird, ½ Gebühr, wenn der Notar den Text der Löschungsbewilligung fertigt, fast immer hinzu die Auswärtsgebühr von max. 30,00 €, wenn die Bank den Notar kommen läßt. Bei vorzeitiger Löschung, z.B. beim Verkauf, teilweise heftige Bearbeitungsgebühren und ggf. eine "Vorfälligkeitsentschädigung"; das ist Schadensersatz dafür, daß die Bank die mit Ihnen vereinbarten hohen Zinsen nicht mehr bekommt, weil sie das zurückfließende Geld nur zu aktuell niedrigeren Zinsen an den Markt bringen kann. Hinzu die Kosten der Zustimmung des Eigentümers zur Löschung: ¼ Gebühr, wenn nur Ihre Unterschrift beglaubigt wird, ½ Gebühr, wenn der Notar sich nicht schämt, den kurzen Text der Löschungszustimmung ("Ich stimme der Löschung zu und beantrage sie") selbst zu "entwerfen"; die meisten Bausparkassen haben diesen Text deswegen bereits in ihrer Löschungsbewilligung vorgedruckt. Schließlich die ¼ Gebühr des Grundbuchamtes für die Löschung, alle aus dem Nominalbetrag der Grundschuld und nach der Kostenordnung und beim Notar zzgl. der Mehrwertsteuer. Alles in allem sollte die Löschung einer Grundschuld über z.B. 100.000,00 € hiernach nicht mehr als 206,42 € kosten.
Heuschrecken?
Ende 2007 waren Probleme mit der Vollstreckung aus abgetretener Grundschuld bekanntgeworden: Der Fall: Ein durch Grundschuld gesichertes Darlehen ist teilweise zurückgezahlt. Die darlehnsgebende Bank ist in Finanznot, weil sie sich anderswo verspekuliert hat. Sie nimmt Geld von einem Investor und tritt diesem dafür paketweise Forderungen ab, auch solche, die durch Grundschuld gesichert sind. Der Investor benötigt selbst wieder Geld und veranlaßt die Zwangsversteigerung des Grundbesitzes wegen der kompletten Grundschuldsumme ohne Berücksichtigung der bereits erbrachten Tilgungen. An Darlehensvertrag und Sicherungszweckvereinbarung, denen man die erfolgte Tilgung entgegenhalten könnte, ist der Investor nicht gebunden, diese gelten nur zwischen Bank und Eigentümer, nur von seiner Bank kann der Eigentümer verlangen, daß sie die Zwangsversteigerung verhindert.
Diese Probleme wurden weitgehend entschärft durch das zum 19.08.2008 in Kraft getretene Risikobegrenzungsgesetz. Eine Grundschuld ist z.B. nicht mehr wie bisher sofort fällig, sondern muß zuvor mit Halbjahresfrist gekündigt werden, von der Abtretung des Darlehens ist der Kreditnehmer zu unterrichten, ein Kredit kann erst bei Vorliegen eines Mindestrückstandes von 2,5 % der Darlehenssumme (meist etwa 4-6 Monatsraten) gekündigt werden uam. Mehr Einzelheiten in der Pressemitteilung des Bundesjustizministeriums.
