Immobilien­verkauf und Energie­ausweis

Ab dem 01.11.2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden - GEG). Bisher galten für die energetischen Anforderungen an Gebäude zwei Regelwerke: Das Energieeinsparungsgesetz mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) beinhaltete bau- und anlagentechnische Anforderungen an Gebäude. Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz bestimmte, dass bei neuen Gebäuden sowie bei Bestandsgebäuden der öffentlichen Hand in einem festgelegten Umfang erneuerbare Energien zu Wärmezwecken zu nutzen sind. Durch das neue GEG werden die beiden Regelwerke zusammengeführt, die europäischen Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden umgesetzt und die Regelung des Niedrigstenergiegebäudes in das vereinheitlichte Energieeinsparrecht integriert.

Die für die notarielle Praxis wichtigen Regelungen der § 80 Abs. 3 S. 1 und Abs. 4 GEG zum Energieausweis haben folgenden Wortlaut:

• (3) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft, ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründet oder übertragen oder ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. ( ... ).
• (4) Im Falle eines Verkaufs oder der Bestellung eines Rechts im Sinne des Absatzes 3 Satz 1 hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, haben der Verkäufer oder der Immobilienmakler den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen. Der Energieausweis oder eine Kopie hiervon ist spätestens dann unverzüglich vorzulegen, wenn der potenzielle Käufer zur Vorlage auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Im Falle des Verkaufs eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen hat der Käufer nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer nach § 88 zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person zu führen, wenn ein solches Beratungsgespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird."

Anders als nach dem Wortlaut des § 16 Abs. 2 EnEV 2014 wird die Pflicht, dem potenziellen Käufer einen Energieausweis vorzulegen, nach § 80 Abs. 4 GEG auf Immobilienmakler erstreckt. Neu ist zudem die Pflicht des Käufers aus § 80 Abs. 4 S. 6 GEG: "Im Falle des Verkaufs eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen hat der Käufer nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer nach § 88 zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person zu führen, wenn ein solches Beratungsgespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird." Die fehlende, fehlerhafte oder nicht rechtzeitige Vorlage des Energieausweises oder einer Kopie kann ggf. eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 108 Abs. 1 Nr. 12, 13 oder 14 GEG begründen.

Die Vorschrift gilt auch für Wohnungseigentum. Da der Ausweis nur für das gesamte Gebäude ausgestellt werden kann, sind die anderen Eigentümer, ggf. der Verwalter, mitwirkungspflichtig, die Kosten des Ausweises trägt die Eigentümergemeinschaft. Gerade wegen der hier zu überwindenden Trägheiten besteht bei Wohnungseigentum daher sofortiger Handlungsbedarf, sobald sich eine Verkaufsabsicht auch nur entfernt abzeichnet.

Keinen Energieausweis zu haben, wenn alle Vertragsteile damit leben wollen, hindert die notarielle und grundbuchliche Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages nicht. Der Notar muß auch nicht ungefragt den Energieausweis ansprechen, wird aber auf die eventuell bestehende Pflicht zur Nachrüstung oder Austausch von Heizungsanlagen und Pflichten zur Wärmedämmung hinweisen müssen.

Ausstellen können Energieausweise verschiedenste Dienstleiter, darunter Installateure, Heizungsbauer, Schornsteinfeger und Architekten. Bei den Kosten ist bereits ein erstaunlicher Wettbewerb ausgebrochen, googlen Sie nach einem preiswerten Anbieter in Ihrer Nähe, zwischen 25,00 € und 300,00 € werden verlangt. Die Ausweise sind zehn Jahre gültig.

Die bußgeldbewehrte Pflicht einen Energieausweis vorlegen zu müssen, gilt auch bei Neuvermietung jeder Wohnung. Bestehende Mietverhältnisse sind nicht betroffen.