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Thomas Grosse

Rechtsanwalt und Notar
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Borbeck
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Immobilien­verkauf und Energie­ausweis

Energieausweis

Die aus dem Jahre 2007 stam­mende Energieeinspar­verordnung (EnEV) wurde zum 01.05.2014 erneut verschärft. Beim Grundbesitzverkauf gilt dann, daß der Energieausweis nicht erst auf Nachfrage, sondern ungefragt allen Kaufinteressenten übergeben werden muß. In kommerziellen Immobilienanzeigen muß sein Inhalt wiedergegeben werden. Einzelheiten zur Verordnung gibt es hier beim Bauministerium.

Zuvor war die Verordnung zum 01.10.2009 verschärft worden (Neubauten, Geschoßdecken­dämmung, Außer­betrieb­nahme von Nacht­strom­speicher­heizungen). Welche Konsequenzen ergeben sich für den Verkauf gebrauchter Immobilien?

Gemäß § 16 Abs. 2 EnEV hat der Verkäufer dem potentiellen Käufer einen Energieausweis (auch Energiepaß genannt) zugänglich zu machen, sobald der Käufer das verlangt. Ausweise müssen also nicht generell für selbstbewohntes Eigentum, sondern nur bei Verkaufsabsicht erstellt werden, also auch nicht bei Grundstücksschenkungen. Kann kein Ausweis vorgelegt werden, ist eine Ordnungswidrigkeit begangen (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV). Wie die Rechtspraxis dies handhaben wird, ist noch nicht abzusehen.

Die Vorschrift gilt auch für Wohnungseigentum. Da der Ausweis nur für das gesamte Gebäude ausgestellt werden kann, sind die anderen Eigentümer, ggf. der Verwalter, mitwirkungspflichtig, die Kosten des Ausweises trägt die Eigentümergemeinschaft. Gerade wegen der hier zu überwindenden Trägheiten besteht bei Wohnungseigentum daher sofortiger Handlungsbedarf, sobald sich eine Verkaufsabsicht auch nur entfernt abzeichnet.

Keinen Energieausweis zu haben, wenn alle Vertragsteile damit leben wollen, hindert die notarielle und grundbuchliche Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages nicht. Der Notar muß auch nicht ungefragt den Energieausweis ansprechen, wird aber auf die eventuell bestehende Pflicht zur Nachrüstung von Heizungsanlagen [Vereinfacht: Ganz alte Heizkessel für Gas oder Öl, vor dem 01.10.1978 eingebaut, müssen beim Eigentümerwechsel sofort ausgewechselt werden] und Pflichten zur Wärmedämmung hinweisen müssen, die sich aus $ 10 EnEV ergeben.

Ausstellen können Energieausweise verschiedenste Dienstleiter, darunter Installateure, Heizungsbauer, Schornsteinfeger und Architekten. Bei den Kosten ist bereits ein erstaunlicher Wettbewerb ausgebrochen, googlen Sie nach einem preiswerten Anbieter in Ihrer Nähe, zwischen 25,00 € und 300,00 € werden verlangt. Die Ausweise sind zehn Jahre gültig. Hier die Energieausweis­aussteller-Liste

Die bußgeldbewehrte Pflicht einen Energieausweis vorlegen zu müssen, gilt auch bei Neuvermietung jeder Wohnung. Bestehende Mietverhältnisse sind nicht betroffen.

Dichtigkeit von Abwasser­anlagen

+++ 08.11.2013: Die Verordnung zur Selbstüberwachung von Abwasseranlagen - Selbstüberwachungs­verordnung Abwasser - (SÜwVO Abw) ist im Gesetzblatt NRW bekanntgemacht worden. Hier die Fundstelle. Sie gilt nur für Grundstücke in Wasserschutzgebieten. Wo genau in NRW Wasserschutzgebiete sind, finden Sie hier: Übersicht Wasserschutzgebiete (>Wasser >>Trinkwasser festgesetzt). In Essen nur sparsam vertreten: Im Einzugsbereich der Wasserwerke Kettwig und Überruhr-Steele. Alle betroffenen Grundstücke sind aufgeführt am Ende dieser (im übrigen gegenstandlos gewordenen) Essener Satzung.

15.03.2013: Alles Nachstehende ist Makulatur geworden durch einen Federstrich des Gesetzgebers: Mit sofortiger Wirkung wurde § 61a des NRW-Landes­wassergesetzes aufgehoben. Die Nachweispflicht bis Ende 2015 besteht nicht mehr, Gemeinden können Überwachungspflichten allerdings jetzt durch Ortssatzung regeln. Hier zur Fundstelle.

Beim Verkauf gebrauchter Immobilien entstanden ähnliche Probleme wie beim Energieausweis für Gebäude mit den Vorschriften über die Dichtigkeitsprüfung für Abwasseranlagen, bis zu ihrer Aufhebung seit 2008 geregelt im Landeswassergesetz NRW (dort § 61a) mit Übergangsfristen bis Ende 2015: Die meisten älteren Abwasserleitungen sind nicht völlig dicht und hätten mit erheblichem Aufwand zunächst überprüft und danach häufig saniert werden müssen.

Hier zur Sachverständigen-Findemaschine des Landesamtes für Natur NRW.

Landes­wassergesetz NRW, § 61a, Private Abwasseranlagen (Fassung bis 05.03.2013):

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(1) Private Abwasseranlagen sind so anzuordnen, herzustellen und instand zu halten, dass sie betriebssicher sind und Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen können. Abwasserleitungen müssen geschlossen, dicht und soweit erforderlich zum Reinigen eingerichtet sein. Niederschlagswasser kann in offenen Gerinnen abgeleitet werden. Im übrigen gilt § 57 entsprechend.
 
(2) Die Gemeinde ist berechtigt, die Errichtung und den Betrieb von Inspektionsöffnungen oder Einsteigeschächten mit Zugang für Personal auf privaten Grundstücken satzungsrechtlich vorzuschreiben.
 
(3) Der Eigentümer eines Grundstücks hat im Erdreich oder unzugänglich verlegte Abwasser­leitungen zum Sammeln oder Fortleiten von Schmutzwasser oder mit diesem vermischten Niederschlagswasser seines Grundstücks nach der Errichtung von Sachkundigen auf Dichtheit prüfen zu lassen. Eigentümer anderer Grundstücke, in denen diese Leitungen verlaufen, haben die Prüfung der Dichtigkeit und damit einhergehende Maß nahmen zu dulden. Ausgenommen sind Abwasserleitungen zur getrennten Beseitigung von Niederschlagswasser und Leitungen, die in dichten Schutzrohren so verlegt sind, dass austretendes Abwasser aufgefangen und erkannt wird. Über das Ergebnis der Dichtheitsprüfung ist eine Bescheinigung zu fertigen. Die Bescheinigung hat der nach Satz 1 Pflichtige aufzubewahren und der Gemeinde auf Verlangen vorzulegen. Die Dichtheitsprüfung ist in Abständen von höchstens zwanzig Jahren zu wiederholen.
 
(4) Bei bestehenden Abwasserleitungen muss die erste Dichtheitsprüfung gemäß Absatz 3 bei einer Änderung, spätestens jedoch bis zum 31. Dezember 2015 durchgeführt werden.
 
(5) Die Gemeinde soll durch Satzung abweichende Zeiträume für die erstmalige Prüfung nach Absatz 4 Satz 1 festlegen,
1. wenn Sanierungsmaßnahmen an öffentlichen Abwasseranlagen in dem Abwasserbeseitigungs­konzept nach § 53 Abs. 1a oder in einem gesonderten Kanalsanierungs- oder Fremdwassersanierungs­konzept festgelegt sind oder
2. wenn die Gemeinde für abgegrenzte Teile ihres Gebietes die Kanalisation im Rahmen der Selbstüber­wachungs­verpflichtung nach § 61 überprüft.
Die Gemeinde muss für bestehende Abwasserleitungen durch Satzung kürzere Zeiträume für die erstmalige Prüfung nach Absatz 4 Satz 1 festlegen, wenn sich diese auf einem Grundstück in einem Wasserschutz­gebiet befinden und
1. zur Fortleitung industriellen oder gewerblichen Abwassers dienen und vor dem 1. Januar 1990 errichtet wurden oder
2. zur Fortleitung häuslichen Abwassers dienen und vor dem 1. Januar 1965 errichtet wurden.
Im Falle des Satzes 2 sind bei Festlegung des Zeitraumes die Schutzziele der Wasserschutz­gebiets­verordnung zu berücksichtigen. Die Gemeinde ist verpflichtet, die Grundstückseigentümer über die Durchführung der Dichtheitsprüfung zu unterrichten und zu beraten.
 
(6) Die oberste Wasserbehörde ist ermächtigt, die Anforderungen an die Sachkunde durch Verwaltungs­vorschrift festzulegen. Die Gemeinde kann bis zum Erlass der Verwaltungsvorschrift durch Satzung Anforderungen an die Sachkunde festlegen.
 
(7) Die Absätze 3 bis 5 gelten nicht für Abwasserleitungen, die aufgrund des § 61 Selbst­berwachungs­pflichten unterliegen.

Für das Essener Stadtgebiet galt zudem immer folgende Besonderheit: Wären alle Kanalrohre dicht, könnte also kein Wasser durch Risse in die Rohre eindringen und über die Kanalisation abfließen, wird für einige nördliche Stadtteile ein Ansteigen des Grundwasserspiegels (= Wasser in den Kellern) befürchtet. Daher diskutierte man in Essen seit Anfang 2011, die Prüfpflicht bis 2023 auszusetzen.