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Thomas Grosse

Rechtsanwalt und Notar
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Immobilien­verkauf und Energie­ausweis

Energieausweis

Die aus dem Jahre 2007 stam­mende Energieeinspar­verordnung (EnEV) wurde zum 01.05.2014 erneut verschärft. Beim Grundbesitzverkauf gilt dann, daß der Energieausweis nicht erst auf Nachfrage, sondern ungefragt allen Kaufinteressenten übergeben werden muß. In kommerziellen Immobilienanzeigen muß sein Inhalt wiedergegeben werden. Einzelheiten zur Verordnung gibt es hier beim Bauministerium.

Zuvor war die Verordnung zum 01.10.2009 verschärft worden (Neubauten, Geschoßdecken­dämmung, Außer­betrieb­nahme von Nacht­strom­speicher­heizungen). Welche Konsequenzen ergeben sich für den Verkauf gebrauchter Immobilien?

Gemäß § 16 Abs. 2 EnEV hat der Verkäufer dem potentiellen Käufer einen Energieausweis (auch Energiepaß genannt) zugänglich zu machen, sobald der Käufer das verlangt. Ausweise müssen also nicht generell für selbstbewohntes Eigentum, sondern nur bei erkaufsabsicht erstellt werden, also auch nicht bei Grundstücksschenkungen. Kann kein Ausweis vorgelegt werden, ist eine Ordnungswidrigkeit begangen (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV). Wie die Rechtspraxis dies handhaben wird, ist noch nicht abzusehen.

Die Vorschrift gilt auch für Wohnungseigentum. Da der Ausweis nur für das gesamte Gebäude ausgestellt werden kann, sind die anderen Eigentümer, ggf. der Verwalter, mitwirkungspflichtig, die Kosten des Ausweises trägt die Eigentümergemeinschaft. Gerade wegen der hier zu überwindenden Trägheiten besteht bei Wohnungseigentum daher sofortiger Handlungsbedarf, sobald sich eine Verkaufsabsicht auch nur entfernt abzeichnet.

Keinen Energieausweis zu haben, wenn alle Vertragsteile damit leben wollen, hindert die notarielle und grundbuchliche Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages nicht. Der Notar muß auch nicht ungefragt den Energieausweis ansprechen, wird aber auf die eventuell bestehende Pflicht zur Nachrüstung von Heizungsanlagen [Vereinfacht: Ganz alte Heizkessel für Gas oder Öl, vor dem 01.10.1978 eingebaut, müssen beim Eigentümerwechsel sofort ausgewechselt werden] und Pflichten zur Wärmedämmung hinweisen müssen, die sich aus $ 10 EnEV ergeben.

Ausstellen können Energieausweise verschiedenste Dienstleiter, darunter Installateure, Heizungsbauer, Schornsteinfeger und Architekten. Bei den Kosten ist bereits ein erstaunlicher Wettbewerb ausgebrochen, googlen Sie nach einem preiswerten Anbieter in Ihrer Nähe, zwischen 25,00 € und 300,00 € werden verlangt. Die Ausweise sind zehn Jahre gültig. Hier die Energieausweis­aussteller-Liste

Die bußgeldbewehrte Pflicht einen Energieausweis vorlegen zu müssen, gilt auch bei Neuvermietung jeder Wohnung. Bestehende Mietverhältnisse sind nicht betroffen.

Dichtigkeit von Abwasser­anlagen

08.11.2013: Die Verordnung zur Selbstüberwachung von Abwasseranlagen - Selbstüberwachungs­verordnung Abwasser - (SÜwVO Abw) ist im Gesetzblatt NRW bekanntgemacht worden. Hier die Fundstelle. Sie gilt nur für Grundstücke in Wasserschutzgebieten. Wo genau in NRW Wasserschutzgebiete sind, finden Sie hier: Übersicht Wasserschutzgebiete (>Wasser >>Trinkwasser festgesetzt). In Essen nur sparsam vertreten: Im Einzugsbereich der Wasserwerke Kettwig und Überruhr-Steele. Alle betroffenen Grundstücke sind aufgeführt am Ende dieser (im übrigen gegenstandlos gewordenen) Essener Satzung.

Zuvor waren beim Verkauf gebrauchter Immobilien ähnliche Probleme entstanden wie beim Energieausweis mit den Vorschriften über die Dichtigkeitsprüfung für Abwasseranlagen, bis zu ihrer Aufhebung seit 2008 geregelt im Landeswassergesetz NRW (dort § 61a) mit Übergangsfristen bis Ende 2015: Die meisten älteren Abwasserleitungen sind nicht völlig dicht und hätten mit erheblichem Aufwand zunächst überprüft und danach häufig saniert werden müssen. Mit Wirkung zum 15.03.2013 wurde § 61a des NRW-Landes­wassergesetzes aufgehoben. Die Nachweispflicht besteht nicht mehr, Gemeinden können Überwachungspflichten allerdings jetzt durch Ortssatzung regeln. Hier zur Fundstelle, hier zur Sachverständigen-Findemaschine des Landesamtes für Natur NRW.