Kaufvertrag über Grundbesitz
Grundstück, Haus, Eigentums­wohnung

Sie haben als Kaufinteressent ein Haus, eine Eigen­tumswohnung (ETW) oder ein noch zu bebauendes Grund­stück gefunden, sind sich mit dem Verkäufer über Preis und Übergabe- /Zahlungstermin und mit einer Bank über die Finanzierung einig?

In Deutschland können Sie, anders als in vielen anderen EU-Ländern, einen Grundstückskaufvertrag nur vor einem Notar wirksam schließen. Der Notar ist hierbei ihr neutraler und sachkundiger Berater. Er gewährleistet, daß der Verkäufer den Kaufpreis, der Käufer den lastenfreien Grundbesitz erhält. Er übernimmt die komplette Abwicklung des Vertrages. Weil der Käufer die Kosten des Kaufvertrages zahlt, darf er den Notar aussuchen.

Um den Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung erstellen zu können, benötige ich im Regelfall von Ihnen folgende Daten:

• Käufer und Verkäufer: Namen, Geburtsdaten, Anschriften und die Steuer­identifikations­nummern (elfstellig im Format 99 999 999 999)
• Grundbesitz: Belegenheit (Amtsgericht, Gemarkung, Grundbuchblattnummer)
• Höhe des Kaufpreises
  - wieviel davon soll finanziert werden
  - ggf. Wert mitverkauften Inventars
• Fälligkeit des Kaufpreises (= Besitzübergang)
• Grundbesitz (unbebautes Grundstück, Haus, Eigentumswohnung, [Teil-] Erbbaurecht)
  - steht leer / ist vom Verkäufer bewohnt / ist vermietet (Mieter, Mietkaution?)
  - bei Eigentumswohnungen: Kontaktdaten Verwalter

Hier ist ein Formular, das Sie ausfüllen und mir faxen können. Oder Sie verwenden die hier vorbereitete, an mich adressierte Email, die alle erforderlichen Daten abfragt, was für mich einfacher ist.

Mit diesen Angaben kann ich per Internet das Grundbuch einsehen und Ihnen in der Regel schon innerhalb einer Stunde einen Entwurf für den Kaufvertrag erstellen und per E-Mail oder Fax übersenden. Mit Rücksicht auf im Grund­buch für die Käufer einzutragende Sicherungsrechte und auf behördliche Genehmigungen sollte der Kaufpreis frühestens einen Monat nach der Beurkundung fällig werden (zu zahlen sein). Bei der Beurkundung müssen sich alle Beteiligten ausweisen und -für die Grunderwerbsteuer- ihre steuerliche Identifikationsnummer angeben können.

Einen Teil der Fragen, die Sie nach Erhalt des Kaufvertrags­entwurfes haben werden, hoffe ich, in diesem Kaufvertrags-Lexikon bereits beantwortet zu haben.

Ein Vorvertrag zum Grundbesitzkauf­, der gelegentlich gewünscht oder beim Makler sogar geschlossen wird, ist unwirksam, § 311b BGB, wenn er nicht notariell beurkundet ist. Seine Beurkundung hingegen kostet genauso viel wie der Kaufvertrag. Zweckmäßiger ist in solchen Fällen, den Vertrag sofort zu beurkunden und sich für den Fall von Unwägbarkeiten ein Rücktrittsrecht vorzubehalten.

Die Grundsteuerreform, die aufgrund einer Entscheidung des Verfassungsgerichts erforderlich wird, führt dazu, daß im Zeitraum 01.07.2022 bis 31.10.2022 gegenüber dem Finanzamt Erklärungen über den Grundbesitz abgegeben werden müssen. Zur Erklärungsabgabe ist verpflichtet, wer zum Stichtag 01.01.2022 Eigentümer des Grundbesitzes war. Eine Veräußerung des Grundbesitzes nach dem 01.01.2022 lässt diese Pflicht des (dann ehemaligen) Eigentümers unberührt.

Begrifflichkeiten

Vertragsgegenstand kann sein

• Grundstück (unbebaut)
• Grundstück (bebaut, das Haus gehört zum Grundstück und kann nicht isoliert Vertragsgegenstand sein)
• Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem "Sondereigentum" an einer ("Eigentums"-) Wohnung bzw. dem "Teileigentum" an einer Garage/einem Gewerberaum
• (Teil-) Erbbaurecht - komplizierte Sache, mehr dazu auf meiner Seite zum Erbbaurecht

Auflassung heißt die auf Eigentumsübertragung gerichtete Einigung von Veräußerer und Erwerber. Sie muß bei gleichzeitiger Anwesenheit der Vertragsteile vor einem Notar beurkundet werden.

Kosten Grundstückskauf

Die Kosten des Erwerbes trägt der Käufer, § 448 Abs. 2 BGB, die Kosten der Freistellung von eingetragenen Belastungen, soweit sie nicht übernommen werden, muß der Verkäufer übernehmen.

Käufer

Die Kosten des Notars für die Vertrags­beurkundung betragen zunächst 2,0 Gebühren aus der Tabelle B zum Gerichts- und Notarkostengesetz, mindestens 120,00 €.

Maßgeblicher Geschäftswert ist für die Notargebühren der gesamte Kaufpreis, für die Gebühren des Grundbuchamtes und die Grund­erwerbsteuer ohne den Anteil, der auf mitverkauftes Zubehör entfällt, z.B. eine Einbauküche; das sind Nebengegenstände' i.S.d. § 37 Abs. 1 GNotKG. Die mitverkaufte Instandhaltungs­rücklage einer Eigentumswohnung kann nach neuer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes nicht mehr steuermindernd abgezogen werden.

Hinzu kommt für die Betreuung (vor allem die Fälligkeits­überwachung) eine 0,5 Gebühr und für den Vollzug eine weitere 0,5 Gebühr; diese in voller Höhe, wenn die Einholung einer Erklärung auf Verzicht eines privatrechtlichen Vorkaufsrechts erforderlich ist. Wird lediglich eine Vorkaufsrechts-Verzichtserklärung der Gemeinde nach dem BauGB benötigt (nicht bei Eigentums­wohnungen), ist diese Gebühr begrenzt auf 50,00 €. Weiter Auslagen von 0,15 € je Urkundsseite und Ausfertigung, eine Pauschale für Postdienstleistungen von idR. 20,00 €, 8,00 € für jede Grundbucheinsicht und die Mehrwertsteuer.

Beim Grundbuchamt entsteht eine 0,5 Gebühr für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und eine Festgebühr von 25,00 € für deren Löschung (mit Eigentums­umschreibung) sowie eine 1,0 Gebühr für die Eigentums­umschreibung.

Alle vorgenannten, vom Käufer zu tragenden Kosten betragen einschließlich 19% MWSt. zusammen etwa das fünffache einer 1,0 Gebühr aus der vorstehenden Tabelle B zum GNotKG.

Der Verzicht der Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. Baugesetzbuch (nicht bei Eigentums­wohnungen oder beim Verkauf an enge Verwandte) kostet mancherorts nichts, in Essen eine Gebühr von derzeit 66,00 €.

Müssen Sie finanzieren, kommen die Kosten für die Beurkundung und die Eintragung der benötigten Grundschuld hinzu.

Die Grunderwerbsteuer beträgt (Stand 01.01.2020) in NRW (hier dazu Informationen der NRW-Finanzverwaltung), in Brandenburg, im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Thüringen 6,5% vom Kaufpreis, in Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6%, in Hamburg 4,5%, in Bayern und Sachsen 3,5%, in allen übrigen Ländern 5,0%.

Verkäufer

Dieser trägt, wenn Grundpfandrechte gegen Treuhand­auflagen abzulösen sind, natürlich zuerst, meist aus dem Kaufpreis, den etwa noch vorhandenen Rest seines eigenen Finanzierungsdarlehens, hinzu die entstehenden Treuhandgebühren von je einer 0,5 Gebühr aus dem Ablösebetrag zu jedem Grundpfandrecht. Ggf. trägt der Verkäufer auch einen Teil der Vollzugs­gebühr, wenn sich diese durch die Lasten­freistellungstätigkeit oder die Einholung einer WEG-Verwalterzustimmung erhöht.

Je nachdem

Die Mehrkosten der Genehmigung einer Vertretung bei der Beurkundung trägt derjenige, der an der Beurkundung (z.B. aufgrund großer Entfernung) nicht teilnehmen konnte oder wollte. IdR. ein Teil der Vollzugsgebühr, hinzu die Kosten des die Genehmigung unterschrifts­beglaubigenden auswärtigen Notars.

Wurde ein Makler beauftragt, kommt dessen Provision hinzu, die meist 3% zzgl. MWSt. beträgt. Am 23.12.2020 ist das 'Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten ...' in Kraft getreten. Der neue § 656d BGB, der nur gilt, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB)  bestimmt: "Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt."

Gemäß § 14b Abs. 1 Satz 5 des Umsatzsteuergesetzes müssen die Rechnungen des Notars für Kaufvertrag und Grundschuldbestellung mindestens zwei Jahre lang aufbewahrt werden.

Kostenbeispiele

Nachstehend (in Euro) die vom Käufer zu tragenden Kosten von Notar (einschl. Auslagen und 19% MWSt.) und Gericht für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Beim Haus zusätzlich eine Gebühr von (z.Zt. in Essen) 66,00 € für den Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde. Bei einer Eigentumswohnung sind die Notarkosten um 59,50 € niedriger, dafür können Kosten für die Erteilung einer Verwalterzustimmung hinzukommen. Wenn Sie nicht aus der Portokasse finanzieren, zusätzlich die Kosten einer Finanzierungsgrundschuld, abhängig von deren Höhe. Alles Peanuts im Vergleich zu 6,5% Grunderwerbsteuer.

Grundstücks­schenkung

Dieselben Daten wie beim Kaufvertrag benötige ich für eine Grundstücks­schenkung, auch Übertragsvertrag genannt, z.B. bei lebzeitiger Übertragung von Eltern an Kinder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zur Vermeidung von Erbschaftsteuer. Ergänzend wäre zu klären, ob bedingte Rückforderungs­ansprüche und/oder der Verzicht auf das Pflichtteilsrecht vereinbart werden. Zweckmäßig wird für die Schenker ein Wohnungsrecht(§ 1093 BGB) bestellt, wenn sie zunächst wirtschaftliche Eigentümer bleiben sollen oder ein Nießbrauch (§ 1030 BGB); immer empfiehlt sich eine gründliche Information über die steuerlichen Auswirkungen. Googlen Sie vertieft nach 'Nießbrauchserlaß', wenn Sie den Steuerberater sparen wollen und nach 'Wohnrecht steuerliche Behandlung'.