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Grund­schuld (Hypothek)

Grundschuldbrief

Was ist eine Grundschuld, was eine Hypothek?

"Ein Grundstück kann [durch seinen im Grundbuch eingetragenen Eigentümer] in der Weise belastet werden, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist", definiert § 1191 Abs. 1 BGB die Grundschuld. Mehr bei Wikipedia. In der Regel dient die Grundschuld zur Besicherung von Darlehen. Zahlt der Darlehnsnehmer das gesicherte Darlehen nicht zurück, darf der Gläubiger gemäß den in der Sicherungszweck­vereinbarung getroffenen Abreden mit der Grundschuld verfahren, nämlich in gesetzlich geregelten Verfahren das Grundstück zwangsverwalten oder durch das Gericht zwangsversteigern lassen und sich aus dem Erlös befriedigen. Weil dies eine hohe Sicherheit darstellt, sind grundschuldgesicherte Darlehen für unter 3% Jahreszinsen erhältlich.

Die Grundschuld ist abstrakt im Verhältnis zu dem wirtschaftlich mit ihr zusammenhängenden Darlehen, sie kann Sicherheit für neue Darlehen werden. Anders die Hypothek, die, soweit das mit ihr verknüpfte Darlehen getilgt ist, kraft Gesetzes erlischt und keine anderen Forderungen der Bank mehr besichert. Die Hypothek ist daher kaum noch gebräuchlich, ausgenommen bei bestimmten berufsständischen Versorgungswerken, deren Satzungen keine anders gesicherten Darlehensherausgaben zulassen. Oberbegriff für Grundschuld und Hypothek ist 'Grundpfandrecht'.

Bestellung der Grundschuld

Eine Grundschuld bestellen können Sie nur bei einem Notar. Zweckmäßig reichen Sie den Urkunds­vordruck, den Sie von Ihrer Bank erhalten, zusammen mit deren Angaben zum gewünschten Inhalt der Grundschuld vorab ein, damit Sie nicht warten müssen, bis der Vordruck ausgefüllt ist. Die Vordrucke inländischer Banken können bedenkenlos verwendet werden, einige Zusätze, zB. zur Verlängerung der Verjährung Ihrer Ansprüche gegen die Bank, wird der Notar einfügen. In der Regel verlangen die Banken zusätzlich zur Grundschuldbestellung, daß Sie nicht nur das Grundstück, sondern auch Ihr gesamtes weiteres Vermögen bis zur Höhe des Grundschuldbetrages der Zwangsvollstreckung unterwerfen.

Bestellen kann die Grundschuld nur der aktuell im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Haben Sie gerade erst gekauft und wollen den Kaufpreis finanzieren, muß entweder der Verkäufer an der Grundschuld­bestellung mitwirken oder, Regelfall, Ihnen im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht erteilen. Hierbei muß durch einige Regelungen sichergestellt werden, daß das mit der Grundschuld aufgenommene Geld bis zur Kaufpreishöhe auch tatsächlich ausschließlich an den Verkäufer gelangt.

Kosten der Grundschuld­bestellung:

(Stand 01.08.2013) Mit Zwangsvollstreckungs­unterwerfung kostet die Grundschuld­bestellung bei Notar und Grundbuchamt je eine 1,0 Gebühr nach der Tabelle B zum Gerichts- und Notarkostengesetz aus dem Nominalbetrag der Grundschuld, beim Notar zzgl. MWSt.

Grundschulden können als Briefgrundschulden oder als Buchgrundschulden bestellt werden; was sie will, entscheidet Ihre Bank: Hat sie einen Grundschuldbrief, kann sie diesen bei der Bundesbank als Sicherheit für ihre Refinanzierung zu äußerst günstigen Zinsen hinterlegen. Die Brieferteilung erhöht beim Grundbuchamt die Gebühr auf 1,3.

Liegt der zu belastende Grundbesitz in einem Sanierungsgebiet nach dem Baugesetzbuch (selten), muß zusätzlich die Belastungs­genehmigung der Gemeinde eingeholt werden. Die Genehmigung selbst kostet zwar nichts, erhöht aber die Notargebühr um 0,3.

Soll das Darlehen eilig ausbezahlt werden, jedenfalls vor Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, wird Ihre Bank eine Rangbescheinigung (auch: Notarbestätigung) verlangen. Das ist, vereinfacht, die (haftpflichtversicherte!) Garantie, die der Notar übernimmt dafür, daß die Grundschuld demnächst richtig eingetragen wird. Hierzu muß der Notar beim Grundbuchamt die Grundakten einsehen, um sich davon zu überzeugen, daß keine den gewünschten Rang der Grundschuld hindernden anderweitigen Eintragungsanträge eingegangen sind. Kostet zusätzlich eine 0,3 Gebühr.

Kostenbeispiele

Nachstehend (in Euro) die Kosten von Notar (einschl. Auslagen und MWSt.) und Gericht für die Bestellung einer Buchgrundschuld. Für eine Briefgrundschuld erhöhen sich die Gerichtsgebühren um 30%.

Grundschuld-
nominalbetrag
NotarGericht
20.000,00162,00107,00
50.000,00231,00165,00
100.000,00360,00273,00
200.000,00552,00435,00
500.000,001.447,00935,00

Löschung der Grundschuld

Haben Sie irgendwann das mit der Grundschuld verknüpfte Darlehen zurückgezahlt, bis dahin bleibt die Grundschuld in voller Höhe eingetragen, erhalten Sie von Ihrer Bank meist unaufgefordert eine Löschungsbewilligung. Damit können Sie die Grundschuld löschen lassen, hierzu bedarf es Ihrer Zustimmung mit Beglaubigung Ihrer Unterschrift durch einen Notar. Sie können die Grundschuld aber auch stehenlassen, um mit ihr als Sicherheit vielleicht später einmal ein neues Darlehen (größere Reparatur, An-, Ausbau, Auszahlung eines Miterben oder auch eine Weltreise) bei derselben Bank zu besichern.

Löschungskosten:

Kosten der Bank für die Erteilung der Löschungs­bewilligung: Keine Notargebühren entstehen bei öffentlich-rechtlichen und damit eigene Siegel führenden Kreditinstituten (z.B. Sparkasse), eine 0,2 Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, max. 70,00 € erhält der Notar der Bank, wenn nur die Unterschrift der Bankvertreter beglaubigt wird, eine 0,5 Gebühr, wenn der Notar den Text der Löschungs­bewilligung fertigt, fast immer hinzu die Auswärtsgebühr von 50,00 € pro halbe Stunde, wenn die Bank den Notar kommen läßt.

Bei vorzeitiger Löschung, z.B. beim Verkauf, werden teilweise heftige Bearbeitungsgebühren verlangt und ggf. eine "Vorfälligkeits­entschädigung"; das ist Schadensersatz dafür, daß die Bank die mit Ihnen vereinbarten hohen Zinsen nicht mehr bekommt, weil sie das zurückfließende Geld nur zu aktuell niedrigeren Zinsen an den Markt bringen kann.

Hinzu kommen die Notargebühren der Zustimmung des Eigentümers zur Löschung: eine Festgebühr von 20,00 €, wenn nur Ihre Unterschrift beglaubigt wird, weitere 28,00 €, wenn der Notar die Urkunden für Sie beim Grundbuchamt einreichen soll. Soll der Notar jedoch den Entwurf für Ihre Löschungszustimmung fertigen, entsteht eine 0,5-Gebühr. Die vermeiden Sie, indem Sie den Entwurf selbst fertigen, soweit er nicht (vor allem Bausparkassen machen das) vorgefertigt ist: "Wir stimmen der Löschung zu und beantragen sie." lautet der Text.

Schließlich die 0,5 Gebühr des Grundbuchamtes für die Löschung.

Alle Gebühren gemäß Tabelle B zum Gerichts- und Notarkostengesetz nach dem Nominalbetrag der Grundschuld und beim Notar zzgl. der Mehrwertsteuer.

Heuschrecken?

Ende 2007 waren Probleme mit der Vollstreckung aus abgetretener Grundschuld bekanntgeworden: Der Fall: Ein durch Grundschuld gesichertes Darlehen ist teilweise zurückgezahlt. Die darlehnsgebende Bank ist in Finanznot, weil sie sich anderswo verspekuliert hat. Sie nimmt Geld von einem Investor und tritt diesem dafür paketweise Forderungen ab, auch solche, die durch Grundschuld gesichert sind. Der Investor benötigt selbst wieder Geld und veranlaßt die Zwangs­versteigerung des Grundbesitzes wegen der kompletten Grundschuldsumme ohne Berücksichtigung der bereits erbrachten Tilgungen. An Darlehensvertrag und Sicherungszweck­vereinbarung, denen man die erfolgte Tilgung entgegenhalten könnte, ist der Investor nicht gebunden, diese gelten nur zwischen Bank und Eigentümer, nur von seiner Bank kann der Eigentümer verlangen, daß sie die Zwangs­versteigerung verhindert.

Diese Probleme wurden weitgehend entschärft durch das zum 19.08.2008 in Kraft getretene Risikobegrenzungs­gesetz. Eine Grundschuld ist z.B. nicht mehr wie bisher sofort fällig, sondern muß zuvor mit Halbjahresfrist gekündigt werden, von der Abtretung des Darlehens ist der Kreditnehmer zu unterrichten, ein Kredit kann erst bei Vorliegen eines Mindest­rückstandes von 2,5 % der Darlehenssumme (meist etwa 4-6 Monatsraten) gekündigt werden uam. Mehr Einzelheiten in der Pressemitteilung des Bundesjustizministeriums.