Merkblatt der Bundes­­notarkammer

Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Käufer alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich vielfach hohe Darlehen aufgenommen werden.

Damit Käufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist gesetzlich vorgesehen, daß ein Notar mitwirken muß. Seine Tätigkeit ist insbesondere darauf gerichtet, den Käufer vor ungesicherten Vorleistungen zu schützen und ihm den rechtssicheren, lastenfreien Erwerb der Immobilie zu ermöglichen.

Ob der Kauf der Immobilie auch ein "gutes" Geschäft ist, muss hingegen der Käufer selbst beurteilen. Wie beim Autokauf sollte er das Objekt auf Herz und Nieren prüfen und seine Finanzierung sicherstellen. Der Immobilien­kauf ohne Reue ist folglich nur dann gewährleistet, wenn alle Beteiligten (vor allem Notar und Käufer) ihren Beitrag leisten.

I. Welche Leistungen erbringt der Notar

1. Vor der Beurkundung:

Der Notar bespricht mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen und informiert sie dabei über die Regelungsmöglichkeiten.

Zugleich prüft der Notar das Grundbuch, um die Eigentümer­daten und etwaige Belastungen festzustellen, die bei der Gestaltung und Abwicklung des Grundstücks­kaufvertrages berücksichtigt werden müssen (in der Regel durch Löschung im Zuge der Abwicklung).

Auf dieser Vorbesprechung aufbauend erstellt der Notar den Entwurf eines sachgerechten und ausgewogenen Kaufvertrages; er berät die Vertragsbeteiligten unparteilich und klärt sie umfassend, objektiv und neutral über alle Rechtsfolgen des Kaufvertrages auf. Der Notar hat dabei besonders darauf zu achten, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen bei der Abwicklung des Grundstücks­kaufes erbringen.

Den Entwurf hat er so rechtzeitig an die Vertragsparteien zu übersenden, dass sie sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können.

2. Während der Beurkundung:

In der anschließenden Beurkundung muß der Notar den Vertrag zwingend den Vertragsparteien vorlesen; ein Verzicht hierauf ist nicht möglich und würde zur Unwirksamkeit des Vertrages führen.

Bei der Verlesung erläutert der Notar den rechtlichen Inhalt und berücksichtigt Änderungs- und Ergänzungswünsche der Parteien. Zugleich sorgt er dafür, dass das Ergebnis der Beurkundung ein wirksamer Vertrag ist. Beim Verlesen gibt der Notar allen Beteiligten Gelegenheit, Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu stellen und sich den genauen (weiteren) Ablauf erläutern zu lassen. So stellt der Notar sicher, dass sich Käufer und Verkäufer bei Unterzeichnung der rechtlichen Tragweite und vor allem der Verbindlichkeit des Vertrages bewusst sind.

3. Nach der Beurkundung:

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Vormerkung, die das Grundstück für den Käufer im Grundbuch -und damit für jedermann ersichtlich- "reserviert".

Weiter besorgt der Notar die Unterlagen, die für den rechtssicheren und lastenfreien Erwerb durch den Käufer erforderlich sind (Bescheinigung der Gemeinde über den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht, Löschungs­unterlagen für eingetragene Grundpfand­rechte etc.).

Zugleich meldet er den Kaufvertrag dem Finanzamt -Grund­erwerb­steuer­stelle-, woraufhin der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zugesandt bekommt.

Wenn der Käufer ein Bankdarlehen zur Bezahlung des Kaufpreises benötigt, das durch Grundpfandrechte abgesichert werden muss, beurkundet der Notar deren Bestellung und beantragt ihre Eintragung im Grundbuch; die erforderlichen Unterlagen sollten bereits vor der Beurkundung an den Notar zur weiteren Vorbereitung übermittelt werden, damit die Bestellung unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen kann. So werden Verzögerungen in der Abwicklung vermieden.

Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer erst dann den Kaufpreis zahlen muss, wenn dem Grundstückserwerb keine rechtlichen Hindernisse mehr entgegenstehen; erst hiernach teilt er die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die Unbedenk­lichkeits­­bescheinigung des Finanzamtes (Bescheinigung über die Bezahlung der Grunderwerb­steuer durch den Käufer) vorliegt, beantragt der Notar die Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch.

Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes. Dabei achtet er besonders darauf, dass zwischenzeitlich keine Eintragungen erfolgt sind, denen der Käufer nicht zugestimmt hat und die seine Rechte beeinträchtigen.

II. Checkliste für den Käufer

1. Vor der Beurkundung:

Der Käufer sollte sich rechtzeitig vor der Beurkundung eingehend mit dem Kaufgegenstand auseinandersetzen. Dazu gehören

• die Bebaubarkeit oder bei bestehenden Bauten deren rechtmäßige Errichtung (Vorliegen einer Baugenehmigung oder Genehmigungs­freistellung) einschließlich möglicher Beschränkungen durch Baulasten (Einsehen des Baulastenverzeichnisses, soweit in der betreffenden Gemeinde vorhanden) zu prüfen,
• den Zustand der Gebäude zu begutachten, etwa durch gemeinsame Besichtigung mit dem Verkäufer,
• den Stand der Erschließung und deren Abrechnung mit dem bisherigen Eigentümer zu überprüfen (auch durch Nachfrage bei der Gemeindeverwaltung),
• die in der Natur ersichtliche Grundstücksgrenze und -größe mit den im Liegenschaftskataster verzeichneten Daten abzugleichen,
• die Infrastruktur in der Umgebung zu erkunden (etwa Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Einrichtungen der Daseinsvorsorge; Beeinträchtigungen durch einen nahegelegene landwirtschaftlichen Betrieb, einen Flughafen oder eine Mülldeponie),
• das Vorhandensein von Altlasten abzuklären (Einsehen des Altlastenregisters, soweit in der betreffenden Gemeinde vorhanden)
• Vergleichspreise zu ermitteln (bei Objekten zur Kapitalanlage auch mit Blick auf zu erzielende Mieten)
• mögliche steuerliche Folgen zu klären (etwa Werbungskosten bei angestrebter Vermietung).

Der Käufer sollte auch vor der Beurkundung die Finanzierung des Immobilien­erwerbs sicherstellen. Dazu wird er den Finanzierungs­bedarf abstecken müssen (insbesondere Kaufpreis einschließlich Nebenleistungen (Grunderwerb­steuer, Gebühren für Notar und Grundbuchamt) sowie ggfs. zusätzliche Mittel für Renovierungen) und notwendige Darlehensverträge abschließen und die von der Bank gewünschten Sicherheiten (insbesondere Grundschulden) absprechen.

Welcher Notar die Beurkundung vornehmen soll, können die Vertragsparteien frei wählen. Nach § 448 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat die Beurkundungskosten der Käufer zu tragen; dies wird ihm einen gewissen Vorrang bei der Bestimmung geben.

2. Während der Beurkundung:

Während der Beurkundung wird der Kaufvertrag allen Beteiligten vorgelesen und zugleich vom Notar erläutert. Es besteht Gelegenheit, Fragen über Unklarheiten zu stellen und sich den genauen Ablauf sowie die eigene Absicherung erläutern zu lassen.

Mit der Unterschrift unter dem beurkundeten Vertrag wird dieser für Verkäufer und Käufer verbindlich. Jeder Beteiligte sollte seine Unterschrift deshalb erst und nur dann leisten, wenn alle seine Fragen beantwortet wurden und er sich sicher ist, dass er diesen Grundstücks­kaufvertrag so abschließen möchte.

3. Nach der Beurkundung:

Nach der Beurkundung muss der Käufer

• auf Aufforderung durch den Notar den Kaufpreis nach Maßgabe der sog. Fälligkeitsmitteilung entrichten,
• sofern ein entsprechender Steuerbescheid vorliegt, die Grunderwerbsteuer begleichen, da vom Vorliegen der Unbedenklichkeits­bescheinigung des Finanzamtes die Umschreibung des Grundstückes abhängig ist.