Wohnungseigentum (Eigentumswohnung, ETW)

Die Eigentümer eines Grundstücks sind in der Regel zugleich Eigentümer von allem, was mit dem Grundstück fest verbunden ist, also insbesondere der aufstehenden Gebäude. Eine Ausnahme hiervon bildet das andernorts beschriebene Erbbaurecht.

Wollen mehrere Parteien sich ein Mehrfamilienhaus in der Weise teilen, daß jeder Partei eine der Wohnungen zur Alleinnutzung zusteht, ist dies möglich durch Eintragung aller zu Bruchteilen und durch Vereinbarung einer Gebrauchsregelung, die im Grundbuch eingetragen werden kann. Auf diese Weise organisieren sich gelegentlich Verwandte, die gemeinsam geerbt haben. Derartige Bruchteile sind aber nur sehr schlecht zu verkaufen oder zu belasten.

Eine gesetzliche detailliert geregelte, standardisierte Möglichkeit, an einer einzelnen Wohnung Eigentum zu haben und dazu Miteigentum an allem, was notwendig der Gemeinschaft als Gesamtheit gehören muß (hauptsächlich Dach, Außenwände ohne die Fenster, Treppenhaus, Zentralheizung), bietet seit 1953 das Wohnungseigentumsgesetz.

Das Wohnungseigentum umfaßt also:

• einen Miteigentumsanteil (als Bruchteil, meist der Anteil an der Gesamtwohnfläche) am Gemeinschaftseigentum, also am Grundstück und an den notwendigen Teilen des Gebäudes,
• das Sondereigentum an den Räumen Ihrer Wohnung (bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, z.B. Garagen, Tiefgaragenstellplätzen und Ladenlokalen heißt es Teileigentum),
• eventuell auch dem Sondereigentum zugeordnete Sondernutzungsrechte, z.B. an einem PKW-Stellplatz oder einem Stück Garten (§ 1 Abs. 3 WEG).

Jeder Wohnungseigentümer ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 20 WEG).

Begründung des Wohnungseigentums

Zur Schaffung von Eigentumswohnung,en meist kurz "ETW", bedarf es eines bebauten (oder noch zu bebauenden) Grundstücks. Zwei Arten der Begründung von Wohnungseigentum sind möglich, erstgenannt im Gesetz ist der Einräumungsvertrag nach § 3 WEG: Erforderlich ist ein Vertrag zwischen mindestens zwei Grundstücks-Miteigentümern über die Teilung und die gegenseitige Einräumung des Wohneigentums. Nach Inkrafttreten des Gesetzes 1953 die Regel, kommt er heute noch gelegentlich zwecks Auseinandersetzung vor, wenn eine Erbengemeinschaft ein Mehrfamilienhaus erbt.

Hauptsächlich erfolgt heute die Aufteilung durch einseitige Teilungserklärung durch den Alleineigentümer, bei einem erst noch zu errichtenden Hauses durch den Bauträger, nach § 8 WEG:

In der Teilungserklärung wird das Gebäude in Wohnungen aufgeteilt, die jeweils in sich abgeschlossen sein müssen. Das Sondereigentum an dieser Wohnung zusammen mit dem dazugehörenden Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum wird als Wohnungseigentum zu einer rechtlich selbständigen Immobilie, für die ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird. Damit kann das Wohnungseigentum veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet werden.

Die notariell zu beglaubigende Teilungserklärung enthält die Beschreibung der einzelnen Eigentumswohnungen und Baupläne, die sämtliche Räume numerieren und sie damit einem bestimmten Wohnungseigentum zuordnen. Was nicht numeriert ist, wird Gemeinschaftseigentum. Grundsätzlich bemüht man sich, soviel wie möglich dem einzelnen Eigentümer zuzuordnen zur Entlastung der Gemeinschaft, die für alle Kosten und Instandhaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums aufkommen muß. Die Aufteilung bedarf, bevor sie im Grundbuch eingetragen werden kann, de Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde. Weiter enthält die Teilungserklärung regelmäßig die Zuordnung von Stellplätzen oder Gartenflächen zu einzelnen Wohnungen und die Gemeinschaftsordnung, die die Beziehungen der einzelnen Eigentümer untereinander ordnet, z. B. Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen über das Stimmrecht erforderliche Abstimmungsmehrheiten und den Verwalter. Die Gemeinschaftsordnung kann durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer geändert werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält nicht nur Regelungen über die Begründung von Wohnungseigentum, sondern auch über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungseigentümer, den Verwalter, die Bildung von Instandhaltungsrücklagen sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen. Nicht von allen kann durch Teilungserklärung oder Eigentümerbeschlüsse abgewichen werden.

Gelegentlich wurde, besonders hier im Ruhrgebiet, die Konstruktion des Wohnungseigentums, die eigentlich mehrere Wohnungen in einem Haus vorsieht, auch zweckentfremdet: Grundstücke müssen eine Mindestgröße haben, die die Gemeinde durch Satzung festlegt. Häufig wurde in den 70'er Jahren diese nicht erreicht, wenn Zechenhäuser (Doppelhaus oder Reihenhaus) privatisiert wurden. Man behalf sich, indem man zwei Häuser auf einem Grundstück zusammenfaßte und die Beziehungen dieser beiden Nachbarn nach Wohnungseigentumsrecht regelte.